Kentsel Dönüşüm Nedir? Süreç ve Haklar Rehberi

Türkiye'nin deprem riski yüksek bir coğrafyada bulunması, kentsel dönüşümü ülke gündeminin en önemli konularından biri haline getirmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşümün yasal çerçevesini oluşturur. Bu rehberde kentsel dönüşüm sürecini, hak sahiplerinin haklarını ve pratik bilgileri detaylı şekilde açıklıyoruz.

Kentsel Dönüşüm Tanımı

Kentsel dönüşüm, ekonomik ömrünü tamamlamış, afet riski taşıyan veya sağlıksız yapılaşma koşullarına sahip kentsel alanların, modern standartlara uygun şekilde yeniden planlanması ve yapılandırılması sürecidir. Amaç, güvenli, sağlıklı ve yaşanabilir kentsel çevreler oluşturmaktır.

Kentsel dönüşüm yalnızca binaların yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Aynı zamanda:

• Altyapı ve üstyapının modernizasyonu
• Ulaşım sisteminin iyileştirilmesi
• Yeşil alan ve sosyal donatı alanlarının artırılması
• Kentsel estetiğin geliştirilmesi
• Deprem güvenliğinin sağlanması

gibi kapsamlı hedefleri içerir.

6306 Sayılı Kanun: Yasal Çerçeve

Kanunun Amacı

2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin temel yasal düzenlemeyi oluşturur. Kanun, üç temel kavram üzerine kurulmuştur:

1. Riskli yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi bulunan yapılar
2. Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar
3. Rezerv yapı alanı: Kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere ayrılan alanlar

2023 ve Sonrası Değişiklikler

6306 sayılı kanunda yapılan son değişikliklerle:

• Riskli yapılarda yeniden yapım için gereken çoğunluk oranı düzenlenmiştir
• Dönüşüm süreçleri hızlandırılmıştır
• Hak sahiplerine sağlanan destekler genişletilmiştir
• Bakanlığın acil dönüşüm yetkisi güçlendirilmiştir

Riskli Yapı Tespiti Süreci

Kimler Başvurabilir?

Riskli yapı tespiti için:

• Yapı malikleri (kat malikleri veya hissedarlar) bireysel olarak başvurabilir
• Bakanlık resen tespit yaptırabilir
• Belediyeler gerekli gördüğü yapılar için tespit talep edebilir

Tek bir kat maliki bile tüm bina için riskli yapı tespiti başvurusu yapabilir.

Tespit Nasıl Yapılır?

1. Lisanslı kuruluşa başvuru: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara başvurulur
2. Yerinde inceleme: Uzman mühendisler binada karot alma, donatı tespiti ve zemin etüdü gibi testler yapar
3. Rapor hazırlama: İnceleme sonucunda binanın riskli olup olmadığına dair teknik rapor hazırlanır
4. Bakanlığa bildirim: Rapor Bakanlık sistemine yüklenir ve tüm maliklere tebliğ edilir

İtiraz Hakkı

Riskli yapı tespitine karşı, tebliğ tarihinden itibaren 15 iş günü içinde il müdürlüğüne itiraz edilebilir. İtiraz, üniversitelerden görevlendirilen teknik heyet tarafından değerlendirilir. İtirazın reddi halinde idari yargı yoluna başvurulabilir.

Kentsel Dönüşüm Uygulama Süreci

Aşama 1: Riskli Yapı Tespiti ve Tebliğ

Tespit raporunun kesinleşmesiyle süreç başlar. Tüm maliklere tebligat yapılır ve yapının tapu kaydına "riskli yapı" şerhi işlenir. Tapu kaydında şerh konusunu detaylı incelemek için ilgili yazımıza göz atabilirsiniz.

Aşama 2: Maliklerin Anlaşması

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, yapının yıkılması ve yeniden yapılması konusunda maliklerin anlaşması gerekir. Güncel mevzuata göre:

• Arsa payı çoğunluğunun 2/3'ünün anlaşması yeterlidir
• Anlaşmaya katılmayan 1/3 azınlık payına Bakanlıkça belirlenen bedel üzerinden satış yapılabilir
• Satış öncelikle diğer maliklere teklif edilir

Aşama 3: Yıkım

Maliklerin anlaşmasından veya Bakanlık kararından sonra yapının yıkımı gerçekleştirilir. Yıkım süresi, tebliğden itibaren en fazla 60 gün olarak belirlenmiştir. Süre içinde yıkılmayan yapılar, idare tarafından yıktırılır. İmara aykırı yapı yıkım süreçleri hakkında da bilgi edinmek faydalı olacaktır.

Aşama 4: Yeniden Yapım

Yıkım sonrasında arsanın yeniden değerlendirilmesi için:

• Müteahhit seçimi yapılır
• İnşaat sözleşmesi hazırlanır
• İmar planı koşullarına uygun proje hazırlanır
• Yapı ruhsatı alınır ve inşaat başlar

Hak Sahiplerinin Hakları ve Destekler

Kira Yardımı

Riskli yapı tespiti kesinleşen ve yapısı yıkılan hak sahiplerine, yeni konut tamamlanana kadar aylık kira yardımı yapılır. Kira yardımı süresi genellikle 18–24 ay arasındadır ve her yıl güncellenir.

Kredi Desteği

Kentsel dönüşüm kapsamındaki hak sahiplerine uzun vadeli ve düşük faizli konut kredisi imkanı sağlanır. TOKİ ve bankalar aracılığıyla sunulan bu krediler:

• Uzun vade seçenekleri sunar
• Piyasa faizinin altında uygulanır
• Tapu harç ve vergi muafiyetleri içerir

Vergi Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm kapsamında:

• Tapu harcı muafiyeti
• Döner sermaye ücreti muafiyeti
• KDV indirimi
• Damga vergisi muafiyeti

gibi mali avantajlar sağlanır.

Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Müteahhit Seçimi

Kentsel dönüşümün en kritik aşamalarından biri müteahhit seçimidir. Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Müteahhidin referansları ve tamamladığı projeler araştırılmalı
• Sözleşme bir avukat eşliğinde incelenmeli
• Teslim süresi, ceza koşulları ve teminatlar net şekilde belirlenmelidir
• Yapı denetim firması bağımsız seçilmeli

Arsa Payı ve Daire Dağılımı

Mevcut binadaki arsa payları, yeni yapılacak binadaki daire dağılımının temelini oluşturur. Hisseli tapu sahiplerinin haklarını bilmesi özellikle önemlidir. Arsa payı oranları, tapuda kayıtlı resmi değerler üzerinden hesaplanır.

Süreç Takibi

Kentsel dönüşüm süreci uzun ve karmaşık olabilir. Hak sahiplerinin süreci yakından takip etmesi, toplantılara katılması ve gerektiğinde hukuki destek alması önerilir.

Riskli Alan İlanı

Riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir. Riskli alan ilan edilen bölgelerde:

• Tüm yapılar riskli kabul edilir
• Bakanlık doğrudan uygulama yetkisine sahiptir
• Kamulaştırma acil olarak yapılabilir
• Özel proje ve planlar hazırlanabilir

Bu süreçte de hak sahiplerinin hakları korunmakta ve gerekli tazminatlar ödenmektedir.

Kentsel Dönüşüm ve Parsel Bilgisi

Kentsel dönüşüm sürecinde parselin imar durumu, arsa payı, tapu bilgileri ve çevresel verilere erişim büyük önem taşır. Bu bilgiler, hem riskli yapı tespiti sürecinde hem de yeniden yapım aşamasında gereklidir. Parselin ada ve parsel numarası, kadastro bilgileri ve imar durumu gibi temel verilere kolayca erişebilmek süreci hızlandırır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin deprem gerçeği karşısında kaçınılmaz ve gerekli bir süreçtir. Hak sahiplerinin bu süreci doğru anlaması, haklarını bilmesi ve bilinçli adımlar atması, dönüşümün sağlıklı şekilde tamamlanması için büyük önem taşır. Mevzuattaki güncel değişiklikleri takip etmek ve profesyonel destek almak, her zaman avantaj sağlayacaktır.

Parsel uygulaması ile dönüşüm sürecindeki parsellerin imar bilgilerine, ada-parsel detaylarına ve imar belgelerine anında erişebilirsiniz. Kentsel dönüşüm sürecinizi daha bilinçli yönetmek için App Store'dan indirin veya web uygulamasını deneyin.