İfraz ve Tevhid Nedir? Parsel Birleştirme ve Ayırma

Gayrimenkul işlemlerinde sıkça karşılaşılan iki önemli kavram, ifraz (parsel ayırma) ve tevhid (parsel birleştirme) işlemleridir. Arazi geliştirme, inşaat projeleri veya miras paylaşımı gibi durumlarda bu işlemler zorunlu hale gelebilir. Bu rehberde ifraz ve tevhid kavramlarını, başvuru süreçlerini, yasal şartlarını ve maliyetlerini kapsamlı şekilde ele alıyoruz.

İfraz Nedir?

İfraz, tek bir parselin iki veya daha fazla bağımsız parsele bölünmesi işlemidir. Tapu kaydında tek bir ada ve parsel numarasıyla kayıtlı olan gayrimenkul, ifraz işlemiyle birden fazla parsel haline gelir ve her biri ayrı tapu kaydına sahip olur.

Ada ve parsel numarası sistemi hakkında temel bilgi edinmek için ilgili yazımıza göz atabilirsiniz.

İfraz Nedenleri

İfraz işlemine başvurulmasının yaygın sebepleri:

• Miras paylaşımı: Mirasçılar arasında gayrimenkulün fiziksel olarak bölünmesi
• Satış amaçlı: Büyük bir arsanın küçük parseller halinde satışa sunulması
• İmar uygulaması: Belediyenin imar planı uygulaması kapsamında parsel düzenlenmesi
• Proje geliştirme: Farklı projelerin uygulanacağı alanların ayrılması
• Yol geçirme: Kamu yolu veya altyapı hattı geçirilmesi için parsel bölünmesi

İfraz Şartları

İfraz işleminin yapılabilmesi için belirli şartların karşılanması gerekir:

İmar planı şartları:

• İfraz sonucu oluşacak parsellerin imar planı koşullarına uygun olması gerekir
• Her yeni parselin minimum parsel büyüklüğünü karşılaması şarttır
• Parsellerin yola cephesi bulunmalıdır
• Emsal, KAKS ve TAKS değerleri uygulanabilir olmalıdır

Kadastro şartları:

• Mevcut parselin kesin sınırlarının belirlenmiş olması gerekir
• Parsel üzerindeki yapıların bölünmeye uygun olması
• Kadastro kayıtlarıyla uyumluluk

Minimum parsel büyüklükleri:

• Konut alanlarında genellikle minimum 150–200 m²
• Ticaret alanlarında minimum 250–500 m² (imar planına göre değişir)
• Tarım arazilerinde minimum büyüklükler 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'na tabidir

Tevhid Nedir?

Tevhid, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek bir parsel olarak birleştirilmesi işlemidir. Tevhid sonucunda ayrı tapu kayıtlarına sahip parseller, tek bir ada ve parsel numarası altında birleşir.

Tevhid Nedenleri

Tevhid işlemine başvurulmasının yaygın sebepleri:

• Büyük proje geliştirme: İnşaat projesinin birden fazla parseli kapsaması
• İmar şartlarını karşılama: Tek parselin minimum büyüklüğü karşılamaması
• Düzensiz parsel yapısının düzeltilmesi: Geometrik açıdan uygunsuz parsellerin birleştirilmesi
• İmar planı gerekliliği: Belediyenin tevhid şartı koyması
• Yatırım optimizasyonu: Daha verimli arazi kullanımı için birleştirme

Tevhid Şartları

Tevhid işlemi için:

• Parsellerin birbirine bitişik olması zorunludur
• Parsellerin aynı imar planı kullanım kararında olması gerekir (örneğin ikisi de konut alanı)
• Farklı maliklere ait parsellerin tevhidi için tüm maliklerin muvafakati şarttır
• Parseller üzerindeki takyidatların (ipotek, şerh vb.) uyumlu olması gerekir

İfraz ve Tevhid Başvuru Süreci

Adım 1: Ön Araştırma

İşleme başlamadan önce:

1. Parselin imar durumunu sorgulayın
2. Minimum parsel büyüklüğü ve cephe şartlarını kontrol edin
3. Parsel üzerindeki takyidatları (şerh, ipotek vb.) inceleyin
4. Belediye imar müdürlüğünden ön bilgi alın

Adım 2: Lisanslı Harita Mühendisi Görevlendirme

İfraz ve tevhid işlemleri için lisanslı harita ve kadastro mühendisi (LHKM) tarafından teknik çalışma yapılması zorunludur:

• Arazi ölçümü ve harita çizimi
• İfraz veya tevhid planının hazırlanması
• Teknik rapor düzenlenmesi
• Koordinat hesaplarının yapılması

Türkiye'de kullanılan koordinat sistemleri hakkında teknik bilgi edinmek için ilgili yazımıza bakabilirsiniz.

Adım 3: Belediye Başvurusu

Hazırlanan ifraz veya tevhid planı, belediye imar müdürlüğüne sunulur:

• İmar planına uygunluk kontrolü yapılır
• Teknik şartların karşılanıp karşılanmadığı değerlendirilir
• Belediye encümeni kararı alınır
• Onaylanan plan kadastro müdürlüğüne gönderilir

Adım 4: Kadastro Müdürlüğü İşlemleri

Belediye onayından sonra kadastro müdürlüğünde:

• Teknik kontrol yapılır
• Tescil bildirimi hazırlanır
• Yeni parsel numaraları atanır
• Dosya tapu müdürlüğüne sevk edilir

Adım 5: Tapu Tescili

Son aşamada tapu müdürlüğünde:

• Yeni parsellerin tapu kayıtları oluşturulur (ifraz)
• Veya parseller tek kayıt altında birleştirilir (tevhid)
• Tapu senetleri düzenlenir
• Tapu müdürlüğü randevusu ile işlem tamamlanır

Maliyetler

İfraz Maliyetleri

İfraz işleminin maliyeti birkaç kalemden oluşur:

1. Harita mühendisi ücreti: Parselin büyüklüğüne ve konumuna göre değişir (genellikle birkaç bin TL ile on binlerce TL arasında)
2. Belediye harcı: İfraz harcı, belediye tarifesine göre belirlenir
3. Kadastro harcı: Kadastro müdürlüğü döner sermaye ücreti
4. Tapu harcı: Yeni parsel kayıtları için tapu harcı
5. Dosya ve evrak masrafları: Çeşitli idari giderler

Tevhid Maliyetleri

Tevhid işleminin maliyeti de benzer kalemlerden oluşur ve genellikle ifraz işlemiyle karşılaştırılabilir düzeydedir. Parsellerin sayısı ve büyüklüğü maliyeti doğrudan etkiler.

Süre

İfraz ve tevhid işlemlerinin toplam süresi, belediye ve kadastro müdürlüğünün iş yoğunluğuna göre 2–6 ay arasında değişir. Teknik çalışma genellikle 1–2 hafta sürerken, belediye encümen kararı ve kadastro tescil işlemleri daha uzun zaman alabilir.

İmar Planı ve İfraz-Tevhid İlişkisi

İfraz ve tevhid işlemleri, imar planıyla doğrudan bağlantılıdır:

• İmar planında belirtilen minimum parsel büyüklükleri ifrazı sınırlar
• Plan notlarında ifraz ve tevhid ile ilgili özel hükümler bulunabilir
• İmar planı arazi kullanım türleri farklı olan parseller tevhid edilemez
• İmar uygulaması (18. madde) kapsamında zorunlu ifraz ve tevhid yapılabilir

DOP ve İmar Uygulaması

Belediyeler tarafından yapılan imar uygulamalarında, parsellerin yeniden düzenlenmesi kapsamında zorunlu ifraz ve tevhid işlemleri uygulanır. Bu süreçte:

• Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılır
• Parseller imar planına uygun şekilde yeniden oluşturulur
• Yeni parsellerin pafta kayıtları güncellenir
• İşlemler belediye tarafından resen yapılır ve maliyet belediyeye aittir

Tarım Arazilerinde İfraz

Tarım arazilerinin ifrazı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile özel şartlara tabidir:

• Mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde minimum parsel büyüklüğü 20 dönüm (20.000 m²)
• Dikili tarım arazilerinde minimum 5 dönüm
• Örtü altı tarım arazilerinde minimum 3 dönüm
• Marjinal tarım arazilerinde minimum 20 dönüm

Bu sınırların altında kalan ifraz başvuruları, istisnai durumlar hariç kabul edilmez.

Sık Yapılan Hatalar

1. İmar durumunu kontrol etmemek: İfraz öncesi imar şartlarının araştırılmaması
2. Lisanssız mühendis görevlendirmek: LHKM lisansı olmayan mühendislerin yaptığı çalışmalar geçersizdir
3. Takyidat kontrolü yapmamak: Parsel üzerindeki ipotek veya şerhlerin göz ardı edilmesi
4. Minimum büyüklüğü karşılamamak: İfraz sonucu oluşacak parsellerin standart altı kalması
5. Komşu muvafakati almamak: Gerekli durumlarda bitişik parsel maliklerinin onayının alınmaması

Sonuç

İfraz ve tevhid, gayrimenkul geliştirme ve mülkiyet düzenlemesinde temel işlemlerdir. Her iki işlem de teknik, hukuki ve idari süreçlerin dikkatle yürütülmesini gerektirir. Başarılı bir ifraz veya tevhid işlemi için parselin imar durumunun önceden sorgulanması, lisanslı bir harita mühendisiyle çalışılması ve belediye imar müdürlüğüyle koordinasyonun sağlanması büyük önem taşır.

Parsel uygulaması ile ifraz veya tevhid düşündüğünüz parsellerin ada-parsel bilgilerini, imar durumunu ve parsel sınırlarını harita üzerinde kolayca görüntüleyebilirsiniz. İşleminize başlamadan önce parsel detaylarını kontrol edin. App Store'dan indirin veya web uygulamasını deneyin.